- 29 lipca 2017
- Napisane przez: Jacek Cieszko
- Kategoria: Kredyt hipoteczny
Dobrze wiesz, że kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie na lata. Dlatego masz pewnie wiele wątpliwości. Zastanawiasz się być może, czy bank pożyczy Ci 100% kwoty na zakup nieruchomości? Chcesz wiedzieć, ile kredyt będzie Cię faktycznie kosztował i ile zapłacisz za wcześniejszą spłatę? Przeczytaj, zanim podpiszesz umowę.
Czy bank da mi kredyt na 100% wartości nieruchomości?
Banki wymagają wkładu własnego. Niestety tak. Od 1 stycznia 2017 r. zgodnie z rekomendacją KNF wynosi on 20%, ale w praktyce w większości banków możesz uzyskać kredytowanie posiadając jedynie 10% środków własnych. Brakujący wkład w wysokości pozostałych 10% trzeba będzie ubezpieczyć. Najczęściej w tym wypadku bank podniesie oprocentowanie kredytu aż do momentu osiągnięcia wymaganej wysokości wkładu. Pamiętaj, że im wyższy wkład, tym niższa marża pobierana przez bank, a więc tańszy kredyt.
Jak duży kredyt mogę otrzymać?
Wysokość kredytu to wypadkowa wartości nieruchomości i Twojej sytuacji finansowej (inaczej mówiąc zdolności kredytowej). Bank oceni, jak dużemu zobowiązaniu jesteś w stanie sprostać. Miesięczna rata kredytu nie powinna być wyższa niż połowa Twoich dochodów netto, jednak każdy bank może ustalać własne regulacje w tym zakresie.
Na zdolność kredytową wpływają dodatkowo czynniki takie jak:
- wiek,
- stan cywilny,
- posiadanie dzieci,
- miejsce zamieszkania,
- sytuacja finansowa współkredytobiorców (jeśli istnieją),
- obciążenia związane z innymi pożyczkami/kredytami,
- historia obsługi dotychczasowego zadłużenia,
- waluta, w której jest udzielany kredyt.
Jakie będzie moje oprocentowanie?
Na zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się stopa procentowa oraz marża banku. Wysokość stopy procentowej zależy od koniunktury rynkowej, a nie od banku. Natomiast bank decyduje o wysokości marży kredytowej.
Marża jest stała przez cały okres kredytowania. Jej wysokość zależy od poziomu wkładu własnego, kwoty kredytu i Twojej kondycji finansowej.
Oprocentowanie podawane jest w skali roku, ale kredyty hipoteczne oparte są w większości na stopach trzymiesięcznych (np. WIBOR 3M). Bank aktualizuje je w ustalonych w umowie terminach (np. co 3 miesiące). W związku z tym zmienia się również wysokość oprocentowana kredytu i rat.
Jaką zapłacę prowizję?
Bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu jednorazowo od kwoty kredytu. Jej wysokość najczęściej mieści się w przedziale od 0 do 3%. Niższą prowizję otrzymują głównie stali klienci banków i osoby przenoszące kredyt z innego banku. Nie oznacza to jednak, że nie możesz negocjować.
Niektóre banki obniżają prowizję zwiększając marżę (lub na odwrót). Wszystko więc zależy od tego, czy jesteś gotów na wyższą jednorazową wpłatę gotówki, czy wolisz rozłożyć to w czasie. Niekiedy bank zgadza się również na spłacanie prowizji w ratach.
Czy kredyt musi być ubezpieczony ?
Banki często łączą kredyt hipoteczny z innymi obowiązkowymi produktami. Głównie są to ubezpieczenia, które podnoszą całkowity koszt kredytu.
- Ubezpieczenie pomostowe – opłacasz je od początku okresu kredytowania do momentu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Zazwyczaj jest ono pobierane jako marża powiększająca oprocentowanie kredytu o ok. 1% lub z góry za kilkumiesięczne okresy. Na ostateczny koszt ubezpieczenia pomostowego wpływa czas, jaki upłynie do momentu załatwienia formalności związanych z księgą wieczystą.
- Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu – poniesiesz go, jeśli nie masz wkładu własnego na poziomie wymaganym przez bank. Brakująca kwota wkładu podlega ubezpieczeniu. Koszt w skali roku to około 1% brakującej kwoty wkładu własnego. Składkę trzeba opłacać do momentu osiągnięcia wymaganego przez bank udziału własnego.
- Ubezpieczenie nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu – nieruchomość musisz ubezpieczyć. Możesz to zrobić samodzielnie lub skorzystać z oferty instytucji, która udziela Ci kredytu.
- Cesja z ubezpieczenia na życie – jeśli jesteś osobą samotną, starszą lub jedynym żywicielem rodziny, bank może wymagać od Ciebie takiego dodatkowego zabezpieczenia.
- Polisy NNW i od ryzyka utraty pracy – nie są obowiązkowe, ale przemyśl ich wykupienie, bo mogą obniżyć marżę kredytu.
Jakie są dodatkowe koszty?
Każdy bank przed udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości musi ocenić jej wartość. W zawiązku z tym przed podjęciem decyzji kredytowej zostaniesz poproszony o wniesienie stosownej opłaty związanej z jej wyceną lub o dostarczenie do banku operatu szacunkowego potwierdzającego obecną wartość nieruchomości.
Czy mogę wcześniej spłacić kredyt?
Tak, ale w pierwszym okresie spłaty kredytu może się to wiązać z dodatkowymi opłatami. Zgodnie z najnowszą Ustawą o kredycie hipotecznym prowizja za wcześniejszą spłatę nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty kredytu i może być pobierana maksymalnie przez okres 3 lat od daty podpisania umowy.